让更多人住上更好的房子，绿城探索行业发展新模式

　　随着中国进入经济提质换挡、城市化进程减速的新环境，中国居民的房产消费习惯、行业经营模式、以及未来的产品创新方向，都在发生深刻的改变。

　　在11月22-23日，由中国房地产业协会主办、绿城中国承办的第十四届中国房地产科学发展论坛上，绿城中国董事会主席张亚东就提到，房地产行业从之前的“四个分化”（市场分化、资源分化、企业分化、产品分化）进入新的阶段，成为“四个变化”：发展阶段从增量时代变为存量时代，供求关系从供不应求变为供大于求，市场结构从刚需为主变为改善为主，房屋功能需求从金融属性回归居住属性。

　　他认为，行业的新模式意味着企业的发展新思路和转型，但转型不是转行，实现有序转型的关键在于认清自己的核心能力，并在此基础上进行创新和变革。

　　而房地产企业积累的核心能力，就是开发和产品能力。

　　做每个城市的产品天花板

　　诚如张亚东所说的：绿城的理念与实践，是让更多人住上更好的房子。

　　绿城这几年以来的所有的操作，都在打破绿城原本的人设，拼凑出一个行业转折期，一如既往坚守品质初心，不断提高自身的竞争力和可持续发展能力的新绿城。

　　在8月初的上海土拍中，绿城中国报名了4宗地块，摇中了3宗，并且每场都是在十多家房企参拍的情况下成功突围。

　　绿城中国董事会主席张亚东在年中业绩会上将其形容为“近五千分之一概率，真的很神奇”。

　　而更让大家惊叹的是，在拿地仅10天后，绿城上海的两个项目就拿出了设计方案。80天后，三大项目就已陆续面市。

　　“繁华三章”，即梅陇、徐泾、南翔三个地块，分别对应沁蘭园、春晓园和留香园。

　　具体来看，最早开放样板间的春晓园位于青浦徐泾，社区内除了有绿城繁华三章标配的室外泳池，还效仿江南四水归堂形制，打造了一个约550平方米的中心水院，水景中融入了立体雕塑和台地花池，消融社区边界，打造丰盛且高颜值的“生活综合体”。

　　留香园位于嘉定南翔，这里自古就有“金罗店银南翔”之说，丰饶的物质资源，滋养了世世代代居住者的适逸精神。这里至今仍留存着上海五大古典园林之一古猗园，蕴藏着上海最初的庭园情结。基于对在地文化的融合、对适逸精神的回溯，绿城在留香园落地“留香六逸”，设计“自然流淌的适逸庭园”游弋动线，强调街巷、里弄、府院理念，临城纳水，融景入园。

　　本月初刚开放样板间的沁蘭园位于闵行梅陇，规划将国际质感的当代高层与大气谦和的海派底蕴相融合。与大多数的盘大开大合不同，沁蘭园选择了一条“长亭玉廊”作为业主的人行主入口设计，侧面的拱门取自老上海的经典元素“石库门”，地面的铺砖也有着自己的韵味。

　　上海的业内人士说：“以品质著称的绿城，进入上海二十多年了，似乎从来没有如此高调过。”

　　确实，绿城近年来在上海的项目偏少，市场对绿城的回归充满了渴望与期待——2022年7月，绿城时隔五年再次在上海拿地，打造的前滩百合园，认购率达到了400%。

　　而这一次，也同样未出市便已引爆——十一期间，有人去探访了下当时还未开放样板间的沁蘭园展厅：不足20平米的展厅内，就已经挤满了前来咨询的购房者；10月底南翔绿城留香园“适逸”样板间开放，两天创下近2000组的客户到访量；甚至，很多同行都跑到绿城样板间参观交流。

　　其他城市购买力对绿城的追捧，也同样狂热。

　　10月27日刚拿的南京建邺区G55号地块，当时引来超过14家房企角逐，仅经过1分14秒便触达地价上限进入摇号环节，最终由绿城幸运摇中。

　　该地块成交总价达69亿元，成交楼面价4.3万元/平方米。是南京今年目前的的总价+单价双地王。

　　成交后，已经有不少南京业内外人士，开始发文讨论，期待绿城在这块享有宽阔的一线江景的土地上，又会造出怎样的品质人居。

　　另外，近期推出的杭州咏咏溪云庐，立面以“东方之隐，未来之逸”为内涵，遵循中式营造法则，借景生园，建筑与自然共，一开放示范区即成打卡热门；今年新开的杭州芝澜月华轩首开即罄；北京的绿城·西山云庐是2023年上半年北京别墅市场销冠。哪怕是绿城已经交付多年的二手房，也基本都会成为每个城市各自板块的二手房价天花板。

　　核心竞争力构筑全品质标杆闭环

　　在《2021年至2025年战略规划》中，绿城就将“最懂客户，最懂产品”确定为公司的战略支点，致力于打造更契合客户需求、更高品质的产品。

　　以产品主义立身，让绿城赢得了市场的投票，也赢得了在行业转折期的稳步穿越。

　　中指研究院数据统计，2023年上半年，TOP100房企销售总额为35682.3亿元，同比仅微增0.1%。

　　但绿城上半年实现总合同销售额1342亿元，同比增长了19%。其中自投销售额982亿元，同比增长16%；权益销售额633亿元，同比增长达到了40%。遥遥领先行业。

　　刚过去的10月，北极星NS研报显示，由于需求端回暖持续性低于预期，10月房企销售降幅小幅扩大。但绿城10月单月却实现了销售环比和同比的双正增长。

　　畅通的去化，一方面构筑了绿城经营形成良性闭环。

　　上半年，绿城首开去化率达到82%，销售回款率109%。又快又好的持续销售滚动下，绿城实现归母净利润25.45亿元，同比增长41.3%；核心规模净利38.81亿元，同比增长4.2%。现金短债比2.2倍，财务结构持续稳健。

　　今年以来，绿城仍坚持深耕核心、狙击投资的精准策略，将拓展重点聚焦在于抗风险能力更强的一二线城市和去化速度更快的区域和项目，锚定北京、上海、深圳、杭州、西安、宁波、苏州等城市；此外，在嘉兴、绍兴等优质的三四线城市开展“狙击式”投资，补充土地储备。

　　根据中指研究院的监测，今年前10月，绿城中国新增全口径货值已经达到1193亿元，新增权益货值也达到了1019亿元。

　　已经完成年初时，绿城执行董事、行政总裁郭佳峰公开透露的“公司今年的新增货值应该会超过去年（1037亿元）”的拓展目标，有力夯实了自身可持续发展的底盘，进一步展现出稳健韧性和品牌实力。

　　且在绿城上半年新增的571亿货值中，其权益占比已经达到了79%，由此也将进一步推进销售权益比提升，实现归母净利润增长。

　　根据绿城2019年时制定的2025年战略规划，绿城要成为TOP10里面的品质标杆。

　　而现在，绿城除了不断努力提升、改变自身，为行业发展贡献力量，还希望能致力于推动行业发展。

　　在科学发展论坛上，张亚东就全员共创“好房子”标准、回归“好企业”初心、提高房地产行业市场化水平提出了倡议。

　　他认为，好房子不仅应该只具备基本的居住功能，还应该考虑到人们的生活需求和习惯，以及对于环境保护和可持续发展的要求。建议行业各方参与者整理案例、顶层设计，引导房企适应新阶段、满足新需求。共同制定科技化、绿色建筑、全周期管理方面的政策和标准，引导企业运用科技化、产业化技术，去营造绿色低碳、品质长久、环境宜居的“新型全生命周期住宅”。

　　此外，他还倡议行业充分讨论“好企业”的评价标准，鼓励那些高品质、善经营、讲责任的企业发展壮大。由行业主管部门建立“好企业”的基础标准和下限，由各家企业自主努力提升、逐渐创造“好企业”的上限。通过“好企业”的评比和授予，引导房地产企业在房屋营造过程中，自觉以“努力让人民群众住上更好的房子”为目标，为“以人为核心的新型城镇化”战略做出更大的贡献。