聚焦：北京租房市场进入淡季学区房租金回落

　　中国证券报记者日前对北京租房市场进行实地走访发现，随着毕业“旺季”结束，北京租房市场转淡，市场上空置房源较多。从价格角度看，报价并未出现明显松动迹象，但以学区房为代表的整租房源可谈空间较大。

　　多位中介人士对中国证券报记者表示，从9月开始一直到春节，流入北京务工的人群较少，年前租房市场成交量和成交价很难再度走强。

　　学区房租金较明显松动

　　中国证券报记者走访了西城、海淀等重点学区租房市场发现，相比其他地区，这些地区的租金出现了较明显松动。

　　“学区房片区大多是租给学生和家长的，现在各校已经开学，租房需求已基本释放。相比7月、8月，最近租金价格下降了约5%。”位于西城区长椿街片区的租房中介人士王明（化名）对中国证券报记者表示。

　　据王明介绍，片区内价格回落的主要以2、3居室为主。“这些房源面对的客户群比较固定，主要是长租给家长以及在周围上学的学生，这类客户签约期较长，租金较稳定。如果没有合适的租客，房子宁愿空着，不会打散进行出租。分批打散出租可能会影响到下一批整租的客群签约，现在这类房源采取的是整租降价的方式，寻找合适的整租客群。目前，可谈空间大概在500元/月左右，朝向、装修、户型不同，价格可谈范围也不太一样。”王明表示。

　　成交量出现下滑

　　“目前空置的房子还是比较多的。特别是合租的房子，一般都有空置。从这个月开始就是淡季了，房子非常多，合租的房子价格弹性空间很大。”位于天通苑附近某个体中介孙亮（化名）对中国证券报记者表示，“成交量最近不太好，虽然今年旺季相比往年成交量不太高，但进入淡季后，成交量还是出现了较明显下滑。”

　　据孙亮介绍，如果在天通苑附近租房子，是绕不开个体中介的。个体中介一般既是二房东，手里囤着租来的一些房源，又和其他个体二房东组成“联盟”，自己的房子不合适，可以介绍给其他“联盟成员”。在这种模式下，租客和二房东直接签订合同，不收取中介费。“房源既有每月2000元-3000元的主卧，也有每月1000元-2000元的次卧，还有几百元的地下室、客厅隔断等。不管什么类型的房子，最近都在降价。一直到年底，价格应该涨不上去了。”

　　孙亮说：“每年到了9月都是这样的行情。天通苑的房子租给刚毕业的学生数量居多，今年毕业旺季租房的人就比往年少。从旺季到淡季，房源一直较充足。”

　　预计春节前不会上涨

　　“从9月开始一直到春节，流入北京务工的人群较少。”孙亮表示，“接下来的几个月，基本上没有新增需求，成交主要靠租客到期后进行续租和换租。”

　　“小区楼房出租的客群比较固定，基本都是白领阶层。在这部分人群数量不增加的情况下，需求再度增加的可能性不大，春节前租金再度上涨的可能性较小。”位于大兴区黄村西大街附近的中介销售人员赵娜（化名）对中国证券报记者表示。

　　从政策层面看，住建部日前发布《关于在实施城市更新行动中防止大拆大建问题的通知》明确提出，要确保住房租赁市场供需平稳。不短时间、大规模拆迁城中村等城市连片旧区，防止出现住房租赁市场供需失衡加剧新市民、低收入困难群众租房困难。注重稳步实施城中村改造，完善公共服务和基础设施，改善公共环境，消除安全隐患，同步做好保障性租赁住房建设，统筹解决新市民、低收入困难群众等重点群体租赁住房问题，城市住房租金年度涨幅不超过5%。

　　中指研究院指数事业部研究副总监陈文静指出，近几年，住房制度改革持续推进，租赁房、共有产权房等在保障中低收入群体（新市民、青年人）的住房中发挥着越来越大的作用，以公租房、保障性租赁住房和共有产权住房为主体的住房保障体系正加快完善。